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Schönheitsreparaturen: Vereinbarung mit dem Vormieter ist gut gemeint – aber nicht wirksam

Der Bundesgerichtshof hat seiner langen Reiher von Urteilen zu den zum Mietende oft fälligen Schönheitsreparaturen ein weiteres hinzugefügt: Eine vom Vermieter im Mietvertrag installierte Formularklausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter trotz unrenoviert übergebener Wohnung ist auch dann unwirksam, wenn es zwischen dem ausziehenden Mieter und dem Vormieter dazu zusätzlich eine individuelle Vereinbarung mit gleichem Inhalt geben sollte.
Ausnahme: Der Vermieter hätte in einem solchen Fall dem Mieter einen angemessenen Ausgleich dafür zur Verfügung gestellt. Denn ohne diesen Ausgleich und der Anerkennung der beanstandeten Klausel würde der neue Mieter so gestellt, als habe er eine renovierte Wohnung übernommen. Diese Klausel würde den neuen Mieter zur Beseitigung aller Gebrauchsspuren des Vormieters verpflichten, was dazu führen würde, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste, als er sie selbst vom Vormieter erhalten habe. (Hier hatte der Mieter mit dem Vormieter deshalb seine Bereitschaft zur Erledigung der Schönheitsreparaturen zum Mietende im Gegenzug dafür zugesagt, dass er einen Teil der Wohnungseinrichtung übernehmen könnte.)
(BGH, VIII ZR 277/16)

Wohnungskündigung: Ohne konkrete Information zum Eigenbedarf bleibt der Mieter wohnen

Vermieter können einem Mieter die Wohnung oder ein gemietetes Haus kündigen, wenn sie dafür einen “Eigenbedarf“ geltend machen. Dafür genügt es allerdings nicht, lediglich anzugeben, dass der Vermieter „das Haus für sich, seine Kinder und seine Mutter“ benötige. Dazu das Amtsgericht Düsseldorf: „Der Zweck des Begründungserfordernisses bestehe insbesondere darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Diesem Zweck komme die Kündigung nur nach, wenn diese konkretisiert werde. Insofern seien bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich zum einen die Angaben der Person(en), für die die Wohnung benötigt werde und zum anderen das Interesse, das diese Person(en) an der Erlangung der Wohnungen habe(n), dazulegen. Da das im Kündigungsschreiben nicht geschah und auch nicht nachgereicht wurde, blieb es beim Mietvertrag – bis zum korrekten Ablauf (falls der nachgewiesen werden kann oder sich die Mietparteien schließlich einigen).

(AG Düsseldorf, 25 C 447/16)

Vermieter können einem Mieter die Wohnung oder ein gemietetes Haus kündigen, wenn sie dafür einen “Eigenbedarf“ geltend machen. Dafür genügt es allerdings nicht, lediglich anzugeben, dass der Vermieter „das Haus für sich, seine Kinder und seine Mutter“ benötige. Dazu das Amtsgericht Düsseldorf: „Der Zweck des Begründungserfordernisses bestehe insbesondere darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Diesem Zweck komme die Kündigung nur nach, wenn diese konkretisiert werde. Insofern seien bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich zum einen die Angaben der Person(en), für die die Wohnung benötigt werde und zum anderen das Interesse, das diese Person(en) an der Erlangung der Wohnungen habe(n), dazulegen. Da das im Kündigungsschreiben nicht geschah und auch nicht nachgereicht wurde, blieb es beim Mietvertrag – bis zum korrekten Ablauf (falls der nachgewiesen werden kann oder sich die Mietparteien schließlich einigen).

(AG Düsseldorf, 25 C 447/16)

 


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